Lorsqu’on investit dans l’immobilier locatif, la question de l’imposition des revenus locatifs devient incontournable. Que vous louiez un appartement, une maison ou même une chambre, il faut comprendre quelles recettes doivent être déclarées au fisc. Différents régimes fiscaux existent, chacun avec ses propres règles et implications.
La distinction entre location meublée et non meublée, ainsi que le choix du régime micro-foncier ou réel, sont des éléments clés pour déterminer l’assujettissement de vos revenus. S’informer et faire les bons choix peut optimiser votre fiscalité et éviter de mauvaises surprises lors de la déclaration annuelle.
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Plan de l'article
Les différents types de revenus locatifs
La location de biens génère des revenus locatifs qui doivent être déclarés à l’administration fiscale chaque année. Ces revenus se divisent principalement en deux catégories : les revenus fonciers et les revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
Revenus fonciers
Les revenus fonciers sont issus de la location non meublée. Ils peuvent être soumis au régime micro-foncier ou au régime réel.
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- Le régime micro-foncier s’applique automatiquement si les revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 €.
- Le régime réel permet de déduire de vos recettes le montant exact de l’ensemble de vos charges.
Les revenus fonciers peuvent aussi générer un déficit foncier, imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € annuels.
Revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux)
Les revenus issus de la location meublée sont considérés comme des revenus BIC. Ces derniers peuvent être perçus par les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) et les loueurs en meublé professionnels (LMP).
- Le statut de LMNP s’applique si les conditions pour être LMP ne sont pas remplies.
- Pour être considéré comme LMP, les recettes annuelles doivent dépasser 23 000 € et être supérieures au revenu global des autres activités du foyer fiscal.
Les revenus locatifs peuvent aussi être soumis à des cotisations sociales à partir d’un certain seuil, une donnée fondamentale pour évaluer l’impact fiscal sur vos finances. Assurez-vous de bien connaître les spécificités de chaque type de revenu pour optimiser votre déclaration.
Les régimes fiscaux applicables aux revenus locatifs
Les revenus locatifs peuvent être soumis à différents régimes fiscaux, chacun répondant à des critères spécifiques. Le choix du régime fiscal dépend du type de location et du montant des revenus perçus.
Le régime micro-BIC
Le régime micro-BIC s’applique aux locations meublées dont les recettes annuelles ne dépassent pas 72 600 €. Ce régime permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes. La déclaration se fait via le formulaire 2042 C Pro.
Le régime réel
En cas de dépassement du seuil de 72 600 €, les revenus locatifs basculent automatiquement en régime réel. Ce régime permet de déduire de vos recettes le montant exact de l’ensemble de vos charges :
- Travaux de réparation
- Intérêts d’emprunt
- Frais de gestion
Les bénéfices sont à déclarer via le formulaire 2031-SD.
Le régime micro-foncier
Pour les locations non meublées dont les revenus n’excèdent pas 15 000 €, le régime micro-foncier est applicable. Il propose un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus bruts. Au-delà de ce seuil, le régime réel s’impose aussi.
Le dispositif Pinel
Le dispositif Pinel offre une réduction d’impôt pour les investisseurs dans l’immobilier neuf destiné à la location. Les avantages fiscaux varient selon la durée de l’engagement de location :
- 6 ans : réduction de 12 %
- 9 ans : réduction de 18 %
- 12 ans : réduction de 21 %
Ce régime vise à encourager l’investissement locatif tout en répondant à la demande de logements en zone tendue.
Comment déclarer vos revenus locatifs
Déclarer vos revenus locatifs implique de respecter certaines formalités administratives et de choisir les formulaires appropriés selon le régime fiscal applicable. Pour les revenus de location meublée, la déclaration se fait principalement via le formulaire 2042 C Pro. Ce formulaire concerne les recettes totales des micro-entrepreneurs et permet de simplifier la procédure pour ceux sous le régime micro-BIC.
En cas de choix ou d’obligation de passer au régime réel, utilisez le formulaire 2031-SD. Ce document permet de préciser les recettes et de déduire l’ensemble des charges, telles que les frais de gestion, les travaux de réparation ou les intérêts d’emprunt. Ce régime est plus précis mais demande une comptabilité rigoureuse.
Pour les locations non meublées relevant du régime micro-foncier, la déclaration se fait directement sur la déclaration de revenus, sans formulaire spécifique, tant que les revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 €. En revanche, si vous optez pour le régime réel, vous devrez aussi utiliser le formulaire 2044 pour détailler vos charges déductibles.
Le paiement de la TVA peut aussi être exigé pour certaines locations, notamment si les recettes annuelles dépassent 77 700 €. Dans ce cas, le formulaire 3517-S-SD est nécessaire pour déclarer et payer la TVA. Le site impots.gouv.fr reste une ressource essentielle pour obtenir des informations pratiques et réaliser vos déclarations en ligne.
Les revenus locatifs peuvent être soumis à des cotisations sociales à partir d’un certain seuil. Pour les locations meublées, les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) ne sont pas soumis aux cotisations sociales, mais aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. En revanche, pour les loueurs en meublé professionnels (LMP), les cotisations sociales peuvent s’appliquer si les recettes dépassent 23 000 € annuels et représentent plus de 50 % des revenus du foyer fiscal.
Pour les locations nues, les revenus fonciers sont aussi soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Si vous réalisez des déficits fonciers, ceux-ci peuvent être imputés sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Cela permet de réduire l’assiette de l’impôt et, par conséquent, les cotisations sociales.
- Revenus locatifs meublés (LMNP) : soumis aux prélèvements sociaux (17,2 %).
- Revenus locatifs meublés (LMP) : soumis aux cotisations sociales si les recettes dépassent 23 000 €.
- Revenus locatifs non meublés : soumis aux prélèvements sociaux (17,2 %).
- Déficits fonciers : imputables sur le revenu global dans la limite de 10 700 € annuels.
Les revenus locatifs peuvent aussi être soumis à la TVA si les recettes annuelles sont supérieures à 77 700 €. Cette imposition concerne principalement les locations meublées à usage de tourisme ou les locations saisonnières. Dans ce cas, le loueur doit déclarer et payer la TVA via le formulaire 3517-S-SD.
