Je vais présenter dans cet article 4 conseils qui vous permettront de contourner la fameuse règle de la dette de 33%.
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Vous savez probablement que lorsque vous voulez obtenir un prêt pour un achat immobilier, votre banque vérifie votre taux d’endettement. Pour une personne qui n’a pas de profil d’investisseur, le taux généralement accepté est de 33 %.
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Ce taux peut vous bloquer dans le cas des immeubles de placement comme pour les immeubles de placement. La solution à laquelle tout le monde pense est de jouer directement sur les deux composantes du taux d’endettement, à savoir votre revenu et votre dette personnelle.
Aujourd’hui, je partage avec vous 4 conseils comment contourner cette règle.
1- Créer un SCI
La première solution pour contourner la règle sacrée de 33% de la dette est de créer une société civile immobilière (SCI). Dans un SCI, vous avez au moins 2 personnes associées à l’objectif d’acheter ou d’envoyer un ou plusieurs biens immobiliers.
Le SCI sera propriétaire du ou des biens immobiliers et chaque associé sera propriétaire du SCI proportionnellement au nombre d’actions détenues.
Pour contourner la règle de 33%, la technique consiste à vous associer à une ou plusieurs personnes qui ont une capacité de prêt importante.
Par exemple, proportionnellement aux actions détenues, le banquier vérifiera si le taux d’intérêt débiteur de chaque partenaire est inférieur à 33 %.
Imaginez que vous avez demandé un prêt de 200.000€, mais vous avez été refusé parce que votre taux d’endettement était de 40%. Vous décidez de faire des recherches pour contourner cette règle, et vous rencontez mon article. Vous décidez donc de mettre en place un SCI avec votre père où chaque partenaire détient 50% des actions de la SCI. Si vous retournez chez votre banquier, il calculera le ratio d’endettement de chaque partenaire proportionnellement à leur participation à l’ICS. Donc, vous ne serez plus endettés assis jusqu’à 40% mais 20%. Bien sûr, le taux d’endettement de votre père devrait également être inférieur à 33 %.
Dangers de cette technique
Il doit y avoir un degré très élevé de confiance mutuelle entre les employés.
Premièrement, parce que les banques exigent que chaque membre du SCI soit gardé conjointement et solidairement pour le prêt accordé. Autrement dit, dans le cas où une personne ne rembourse pas le prêt, l’autre (s) associé (s) est (s) responsable (s) de sa part.
Deuxièmement, dans le cas où vous avez créé un SCI pour dépasser la limite de 33 %, il n’est pas rare que vous ayez conclu un accord avec votre (vos) partenaire (s) et leur promettez de rembourser intégralement le prêt.
Cependant, légalement, vous n’êtes propriétaire que du montant des actions que vous possédez. En d’autres termes, vous pouvez rembourser la totalité du prêt, mais vous êtes seulement le propriétaire en proportion du nombre d’actions que vous possession.
Légalement, vous n’êtes propriétaire que proportionnellement au nombre d’actions détenues.
Par conséquent, la technique consiste à transférer des actions, de sorte que vous êtes le propriétaire complet de la propriété achetée.
Si vous voulez aller plus loin, vous pouvez lire l’article que j’ai consacré à cette technique.
2- Faire un prêt étudiant
Cette technique est tout à fait inconnue. Cependant, vous pouvez emprunter un montant important (en moyenne jusqu’à 50 000€).
Bien sûr, la condition préalable à l’obtention de ce type de prêt est le statut d’étudiant. La procédure est simple, vous demandez un montant important pour financer vos années d’études ultérieures. Eh bien sûr, les banques sont plus disposées à prêter des prêts aux étudiants qui veulent participer à un commerce rentable.
Le plus grand avantage de ce type de prêt est le retard de 3/4/5 ans avant de commencer à payer votre mensuel délais. À l’origine, il est destiné à avoir le temps de terminer vos études et de trouver un emploi.
Utilisé dans l’immobilier, ce report est très avantageux car il vous permet de créer un flux de trésorerie important avant de commencer à payer les mensualités.
La technique la plus élevée consiste donc à mettre de côté pendant le report et à effectuer un paiement anticipé dès que les paiements mensuels commencent.
Le report vous permet de gagner de l’argent comptant pour effectuer un paiement anticipé.
Ce remboursement anticipé entraînera une réduction significative du coût de votre prêt.
Le seul inconvénient de ce type de prêt : important, les banques demandent souvent une caution.
Les prêts aux étudiants se situent dans une fourchette de 1 à 4 %. Ces taux varient en fonction de votre étude, de la durée du prêt mais aussi de la situation de votre dépôt.
3- Négociation directe sur la durée et le taux de votre prêt
Un taux d’intérêt à plus long terme réduira les paiements mensuels. C’est une autre façon simple de répondre à l’exigence de 33 % de la dette.
À titre d’illustration, je vous suggère un petit exemple :
Pierre gagne 1600€ par mois et veut contracter un prêt de 100.000€ sur 20 ans, il veut connaître l’influence du taux d’intérêt sur son taux d’endettement. Pour le savoir, nous allons tester avec des taux d’intérêt de 1% ,2%, 3% et 4%.
Comme vous pouvez le voir, nous avons une différence de presque 10 points dans le taux d’endettement entre le prêt de 1 % et le prêt de 4 %. Chaque dixième de pourcentage a une incidence importante sur le coût total du prêt, d’où l’importance de négocier même pour une diminution minime.
Maintenant, nous allons voir comment la durée du prêt affecte votre ratio d’endettement. Pour cela, nous prendrons également un exemple.
Jean mérite 2.000€ par mois et souhaite contracter un prêt de 100.000€. La banque propose de contracter un prêt de 15 ans, 20 ans ou 25 ans à des taux de 1,8 %, 2 % et 2,3 % respectivement.
Nous verrons ensemble l’influence de la durée du prêt sur le taux de la dette.
Comme vous pouvez le voir, le ratio d’endettement varie considérablement en fonction de la durée. Le choix de la durée de votre prêt immobilier dépend de vos projets. Si vous voulez seulement acheter votre résidence principale, je vous conseille de prendre le plus court possible pour payer le moins d’intérêt possible. D’autre part, si vous avez un profil d’investisseur, vous devez prolonger la durée de votre prêt afin de ne pas être bloqué dans vos futurs investissements par trop de dettes.
4- Avoir un bon profil
Selon votre situation et votre projet, les banques ne s’arrêteront pas systématiquement à 33% de dettes.
Ils prennent également en compte votre profil global : vos habitudes de consommation, votre le capital et la rentabilité du projet quand il s’agit d’un investissement.
La banque prend en compte une multitude de facteurs avant de décider de l’octroi d’un prêt.
Certains investisseurs immobiliers parviennent à dépasser ce fameux taux de 33% parce qu’ils ont un projet rentable, les résultats de leurs anciens investissements, les actifs qu’ils possèdent…
Nous ne devons pas oublier que la tâche du banquier réside dans la gestion des risques. Il est clair que si vous demandez un prêt pour votre résidence principale, il y a peu de chances que le banquier aille au-delà de ce taux d’endettement. Toutefois, si vous avez un profil d’investisseur, le banquier n’évaluera pas le taux d’endettement de 33% comme indispensable. Il effectuera une analyse complète des risques en tenant compte de votre profil et de votre investissement.
Et vous, avez-vous utilisé l’une de ces techniques pour terminer un prêt ou connaissez-vous une autre technique pour écraser cette ligne de 33% ?
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